Les logements au Kazakhstan

© mukhtarablyazov.org 03.03.2014

Le projet de Moukhtar Abliazov

En fin des années 80., à l’époque de l’Union Soviétique, dans un état comprenant 15 républiques (y compris la République Soviétique Socialiste du Kazakhstan, le programme « Logement-91 » (en russe, « Zhilyo-91 ») a été adopté. De cette façon, on planifiait de résoudre le problème des appartements manquants auquel l’Union Soviétique faisait face, jusqu'à l’an 1991.

À cette époque, les réserves financières de l’état ne dépassaient pas 10 milliards de dollars. Pour comparer : les réserves financières kazakhes d’aujourd’hui s’élèvent à 100 milliards environ. Néanmoins, les autorités soviétiques, sous pression de l’opinion publique, se sont décidées à accepter le programme mentionné. Des crédits à long terme pour le montant de 20 – 25 mille roubles et pour la période de 30 ans ont été approuvés, aussi des parcelles de construction ont été remises sans frais. Nombre d’habitants de l’URSS se souviennent du sigle MZhK, désignant les Coopératives de logement des jeunes (Molodezhnye Zhilishchnye Kooperativy). Dans le cadre de MZhK, les jeunes travaillaient à la construction et recevaient l’appartement au cours d’un an ou deux. Beaucoup de personnes ont réussi alors de résoudre leurs problèmes du logement. Le projet n’a jamais été réalisé au total, mais toutefois, on a réussi de faire beaucoup.

À cette époque, je travaillais à l’université et je gagnais 120 roubles par mois. J’ai passé beaucoup de temps en calculant les taux d’intérêt et en estimant mon salaire futur. Je ne comprenais pas comment je pourrais rembourser un tel crédit au cours de 20 ans, donc finalement, je ne me suis pas décidé à prendre le terrain ni le crédit. Il y avait beaucoup de gens que je connaissais qui ont pourtant pris une telle décision. Ils ont pris les crédits et les parcelles et ont construits des maisons. À cette époque-là, je m’occupais de la science et je ne me voyais pas en affaires. Ce qui est plus important : en époque soviétique, un entrepreneur était jugé un spéculant et pourrait être condamné à la prison. Le système soviétique poursuivait et anéantissait les gens entreprenants.

Il faut mentionner que les expériences des personnes qui se sont décidées à faire face au risque et participer dans le programme « Logement-91 » se sont avérées intéressantes. En construisant leurs propres maisons en époque du déficit total des matériaux de construction, ces gens sont devenus de vrais gens d’affaires. La construction de leur propre maison est devenue une bonne école d’entreprise.

Donc, il faut se poser des questions : pourquoi à cette époque difficile l’Union Soviétique, disposant de petites réserves ne dépassant pas 10 milliards de dollars, s’est décidé à entamer un programme de la construction des logements, comprenant tout le territoire du pays ?

Pourquoi les autorités kazakhes, disposant des réserves financières plusieurs fois plus grandes que celles dont l’Union Soviétique disposait dans les années 80., ne sont pas en mesure de développer ni de réaliser le programme de logement dans notre pays ?
Il vaut essayer de faire une comparaison de plus. Qu'est-ce qui parait plus facile? Construire des appartements pour 17 millions d'habitants du Kazakhstan d’aujourd’hui ou pour 300 millions des habitants de l’Union Soviétique au tournant des années 80. et 90. ?

Notre proposition et calculs

Admettons qu’une famille moyenne se compose de 4 personnes. Il est clair que nous n’avons pas tous besoin d’une maison, beaucoup de gens préfèrent un appartement. Ou, par exemple, est-ce que 10 ou 20 ares suffisent de construire une maison unifamiliale. Donc, quelles sont nos possibilités ?

J’admets que les maisons ne sont pas construites d’une façon chaotique : il faut des projets appropriés. Il faut confier la construction aux réalisateurs ayant gagné un appel d’offres. Un fonds s’occuperait de l’organisation de tout, et dans ses cadres, les employés spécialisés réaliseraient leur travail pour un salaire défini. Ce gens, ce serait des ingénieurs, des constructeurs, des experts, des économistes et autres employés qualifiés. Je suppose qu’il faudrait aussi projeter des cités entières, qui comprendraient aussi des écoles, des magasins, des centres de sport, des centres médicaux et d’autres.
Toutes ces activités seraient financées dans le cadre du programme du développement de l’infrastructure.

Voici les calculs pour des variantes :

Variante 1. Les gens veulent avoir des appartements, non des maisons.

Nous admettons qu’une famille de 4 personnes achète un appartement de 70 mètres carrés. Le prix d’un tel appartement (fini, avec la cuisine équipée) ne peut pas dépasser 700 dollars pour un mètre carré dans le cas d’un bâtiment plurifamilial construit sur un terrain disposant de toute l’infrastructure. Le prix de marché d’un tel appartement, en prenant en considération les profits des sociétés de construction, ne dépassera pas finalement 700 dollars pour un mètre carré. Mais pour les calculs, nous prendrons des valeurs maximales, à savoir, un appartement du surface de 70 mètres carrés coûtera alors non plus que 50 mille dollars (nous multiplions 700 dollars par 70 mètres, ce qui donne 49 milles). Nous admettons qu’un bâtiment plurifamilial sera construit pour y accueillir 400 personnes. Un hectare de terrain suffit pour la construction d’un tel bâtiment (avec un parking sous-terrain et une place des jeux pour les enfants). Si chaque habitant obtient 10 ares de terrain de la part de l’état, donc 400 personnes disposeront de 4 hectares au total.

Si une famille de 4 personnes utilise seulement 10 ares pour la construction de son appartement, les 30 ares restants peuvent être vendus au marché.

Une parcelle avec l’infrastructure vaudra 2 mille dollars pour 1 are au moins, et donc une famille pourra vendre une parcelle de 30 ares pour 60 mille dollars. En effet, il s’avérera qu’une famille qui a acheté un appartement de 70 mètres pour 50 mille dollars et a vendu le surplus du terrain accordé pour 60 milles, se trouve avec 10 mille dollars, ayant remboursé le prêt. En effet donc, si les gens construisent des appartements au lieu des maisons, ils les recevront sans frais ou même gagneront en vendant le terrain. Le terrain sera acheté par les promoteurs immobiliers pour y construire des immeubles de logement et gagner aussi.

Variante 2. Les gens veulent construire des maisons.

Nous avons une famille de 4 personnes et deux projets de la maison : à 100 et à 150 mètres carrés. Il est clair que si la parcelle est équipée en infrastructure, le coût de la construction de l’appartement ne dépassera pas le montant de 700 dollars pour un mètre carré. Prenons des valeurs maximales possibles. Une maison de 100 mètres : 70 mille dollars. Une maison de 150 mètres : 105 mille dollars.

À l’époque soviétique, une famille recevait 6 ares de terrain. Chez nous, une personne peut recevoir 10 ares.

Si les gens veulent économiser de l’argent, ils peuvent construire une maison sur 15 ou 20 ares, ce qui suffira pleinement. Ils peuvent vendre le terrain restant. Les acheteurs utiliseront ce terrain pour y construire des magasins ou d'autres immeubles nécessaires du point de vue commercial.

Nous admettons que les maisons seront construites sur 20 ares au maximum. Chaque famille peut vendre les 20 ares restants pour le montant de 40 mille dollars.

Une maison de la surface de 100 mètres carrés coûte 70 mille dollars, et une maison de 150 mètres carrés, 105 milles. Ainsi, notre famille peut acheter une maison pour 30 ou 65 mille dollars réciproquement. Le crédit est accordé pour 30 ans. Si nous prenons en considération le taux d’intérêt annuel du crédit pour le montant de 30 ou de 65 mille dollars au niveau de 5%, le coût annuel d’un tel crédit sera de 1,5 et de 3,25 mille dollars réciproquement.

Vu que chaque personne obtient en plus 120 mille tenges du fonds par an (et toute la famille obtiendra 480 milles), ce montant suffira bien à payer le crédit lui-même et ses taux d’intérêt.

Variante 3. Construction des maisons en rangée

Pour construire une maison en rangée de 100 mètres carrés, 10 ares suffiront largement. Une parcelle de 30 ares sera vendue pour le montant de 60 mille dollars, et le coût de la maison elle-même s’élève finalement à 70 mille dollars au maximum. En effet, la famille obtient une maison pour le montant de 10 mille dollars. Elle ne devrait pas avoir aucun problème à rembourser un tel crédit au cours de 30 ans.

 Moukhtar Abliazov

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